Vendeu imóvel no Brasil morando fora? O comprador pode receber a multa por você
Por Felipe Martins | Advogado tributarista | OAB/SC 49.476
Existe uma regra no direito tributário brasileiro que a maioria das pessoas — inclusive advogados que não atuam na área fiscal — desconhece completamente. E o desconhecimento dessa regra pode custar caro. Não para o vendedor do imóvel. Para o comprador.
Quando um brasileiro que mora no exterior vende um imóvel localizado no Brasil, a obrigação de reter e recolher o imposto sobre o ganho de capital não é do vendedor. É do comprador.
Se o comprador não fizer isso, o passivo tributário fica inteiramente com ele — com multa, juros e reajuste da base de cálculo para cima.
Este artigo explica como essa regra funciona, o que ela significa na prática e o que você precisa fazer para se proteger, seja como vendedor não-residente, seja como comprador de um imóvel de alguém que mora fora do Brasil.
O que é ser não-residente para fins tributários
Antes de falar do imposto, é preciso entender o conceito central: o que significa ser não-residente no Brasil do ponto de vista fiscal.
A resposta está na Instrução Normativa SRF nº 208/2002. Considera-se não-residente no Brasil a pessoa física que se retira em caráter permanente do território nacional. A condição de não-residente se inicia na data da saída definitiva, formalizada pela entrega da Declaração de Saída Definitiva do País à Receita Federal.
Uma vez adquirida essa condição, ela permanece até que o indivíduo retorne ao Brasil com intenção de residir aqui novamente — hipótese em que o processo de caracterização de residência fiscal se reinicia.
O ponto importante é que essa condição tem efeitos práticos imediatos sobre a tributação. Um não-residente que aufere rendimentos ou ganhos de capital no Brasil está sujeito a um regime tributário completamente diferente do aplicável aos residentes.
Como é tributado o ganho de capital do não-residente
Quando um não-residente vende um bem imóvel localizado no Brasil, o ganho de capital é tributado à alíquota de 15%, de forma definitiva, na fonte, sobre o ganho bruto.
Isso está expresso no artigo 26 da Instrução Normativa SRF nº 208/2002:
“Na apuração do ganho de capital de não-residente não se aplicam as isenções e reduções previstas para o residente no Brasil.”
Na prática, essa diferença é enorme. Os residentes no Brasil contam com uma série de benefícios na apuração do ganho de capital imobiliário que simplesmente não existem para o não-residente:
Fatores de redução (Lei 11.196/2005): Um residente que vendeu um imóvel comprado há 15 anos pode aplicar os fatores FR1 e FR2 sobre o ganho apurado, reduzindo a base de cálculo em percentuais que podem chegar a 70% ou mais. Para o não-residente, esses fatores não se aplicam.
Alíquotas progressivas: Residentes no Brasil estão sujeitos a alíquotas que variam de 15% a 22,5% conforme o valor do ganho de capital. O não-residente paga alíquota fixa de 15% — o que pode parecer vantagem, mas não é, dado que ele perdeu todas as deduções e reduções.
Isenções específicas: A isenção para único imóvel alienado por valor de até R$ 440.000,00, a isenção para reinvestimento do produto da venda em outro imóvel residencial — nada disso se aplica ao não-residente.
O cálculo do ganho segue a fórmula padrão: valor de alienação menos custo de aquisição. O custo pode incluir despesas documentadas com benfeitorias e a corretagem paga pelo vendedor. Bens adquiridos a partir de 1996 não admitem qualquer atualização monetária do custo.
Quem retém e recolhe o imposto — a regra que ninguém conhece
Aqui está o ponto central deste artigo.
O artigo 26 da Lei nº 10.833/2003 é claro:
“O adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil, ou o procurador, quando o adquirente for residente ou domiciliado no exterior, fica responsável pela retenção e recolhimento do imposto de renda incidente sobre o ganho de capital auferido por pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior que alienar bens localizados no Brasil.”
O comprador brasileiro assume, por força de lei, a função de substituto tributário. Compete a ele:
- Verificar se o vendedor é ou não residente no Brasil
- Calcular o ganho de capital do vendedor
- Reter os 15% sobre esse ganho
- Recolher ao Fisco no código 0473, na data da alienação
Essa responsabilidade existe independentemente de qualquer cláusula contratual. Não é preciso que a escritura mencione a retenção. Não é preciso que as partes tenham acordado sobre isso. A lei atribui a obrigação ao comprador de forma automática, pelo simples fato de ele ser residente no Brasil e estar adquirindo imóvel de não-residente.
A única exceção ocorre quando o adquirente também é residente ou domiciliado no exterior — neste caso, a responsabilidade recai sobre o procurador do vendedor no Brasil.
O que acontece quando o comprador não retém
Se o comprador paga o valor integral ao vendedor sem fazer a retenção do imposto, aplica-se o artigo 725 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/1999):
“Quando a fonte pagadora assumir o ônus do imposto devido pelo beneficiário, a importância paga, creditada, empregada, remetida ou entregue, será considerada líquida, cabendo o reajustamento do respectivo rendimento bruto, sobre o qual recairá o imposto.”
Na prática, isso significa que a base de cálculo do imposto é reajustada para cima. O valor pago ao vendedor é tratado como valor líquido — já descontado o imposto. Para descobrir o valor bruto, a Receita aplica o gross-up, e o imposto é calculado sobre esse valor maior.
O comprador não apenas deixa de ter retido o imposto — ele passa a dever imposto sobre uma base maior do que o ganho original.
E não é necessária nenhuma cláusula contratual para que isso aconteça. O CARF já consolidou o entendimento de que a simples inadimplência da fonte em reter o imposto configura a assunção do ônus, independentemente da intenção das partes.
Sobre esse valor reajustado, incidem ainda:
- Multa de ofício: 75% nos casos comuns; nos casos com comprovação de sonegação, fraude ou conluio, a multa qualificada alcança 100% (após a Lei 14.689/2023 — antes era 150%)
- Juros de mora: calculados pela taxa Selic desde a data do fato gerador
O resultado é um passivo que pode ser múltiplas vezes superior ao imposto que deveria ter sido retido originalmente.
O caso julgado pelo CARF em 2024
Em agosto de 2024, a 2ª Turma Ordinária da 2ª Câmara da 2ª Seção do CARF julgou um caso que ilustra com precisão tudo o que foi explicado acima (Acórdão 2202-010.934).
Um apartamento em São Paulo foi negociado por R$ 6 milhões. O vendedor era não-residente no Brasil desde 2009 — havia entregado formalmente a Declaração de Saída Definitiva do País. O comprador tinha ciência dessa condição, conforme declarou expressamente em interrogatório judicial.
O pagamento foi estruturado da seguinte forma: R$ 3 milhões pagos no Brasil por uma empresa ligada ao comprador, e aproximadamente R$ 3,2 milhões pagos via conta offshore não declarada, mantida em banco suíço, para uma conta do vendedor em Portugal.
Nenhum centavo de imposto foi retido.
A Receita Federal apurou o ganho de capital do vendedor não-residente, aplicou o reajustamento da base de cálculo previsto no artigo 725 do RIR, e lavrou o auto de infração contra o comprador com multa qualificada de 150%. O CARF manteve o lançamento, reduzindo a multa para 100% em razão da retroatividade benigna introduzida pela Lei 14.689/2023.
O comprador ainda tentou arguir que as provas originavam da Operação Lava Jato e seriam nulas. O CARF rejeitou o argumento. A Receita Federal dispunha de documentação fiscal independente — a matrícula do imóvel, os recibos de pagamento, as próprias declarações do IRPF do comprador. A esfera tributária tem independência em relação à esfera penal, salvo absolvição criminal por inexistência do fato ou negativa de autoria, o que não ocorreu no caso.
O que você precisa fazer
Se você é brasileiro no exterior com imóvel no Brasil
Regularize sua situação de não-residente. Se você saiu do Brasil e nunca fez a saída fiscal, sua condição fiscal é ambígua — e isso pode gerar complicações que vão muito além da venda do imóvel. A ausência de saída fiscal formal não significa que você continua sendo residente para todos os fins.
Informe o comprador expressamente. Antes de fechar o negócio, deixe claro que você é não-residente e que ele terá a obrigação de reter e recolher o imposto. Isso deve constar da escritura. Não é apenas uma questão de boa-fé — é proteção para você, pois uma operação mal estruturada pode ser revisitada.
Calcule o imposto antes de negociar o preço. O ganho é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição documentado. Sobre esse ganho, 15% sem qualquer redução. Esse custo deve estar embutido na precificação da operação — de modo que o vendedor líquido receba o que deseja após a retenção.
Tenha um procurador aqui no Brasil. Se você não puderá comparecer pessoalmente à lavratura da escritura, nomeie um procurador com poderes expressos para representá-lo na transação e tomar as providências fiscais necessárias.
Se você é comprador de imóvel de não-residente
Verifique a condição do vendedor antes de fechar o negócio. Pergunte diretamente se o vendedor reside no Brasil. Se ele mora no exterior, exija que apresente sua declaração de saída definitiva ou comprove de outra forma sua condição de não-residente.
Calcule e retenha o imposto no momento do pagamento. Não aguarde a escritura para pensar nisso. O imposto é devido na data da alienação, e o recolhimento deve ser feito no código 0473.
Documente tudo. Guarde o comprovante de recolhimento do imposto, o documento que comprova a condição de não-residente do vendedor, e certifique-se de que o valor retido está correto. Em caso de dúvida sobre o cálculo do custo de aquisição do vendedor, busque assessoria especializada.
Conclusão
A venda de imóvel no Brasil por não-residente é uma operação simples no plano contratual, mas repleta de armadilhas fiscais para quem não conhece as regras.
O ponto mais crítico — e mais ignorado — é a inversão de responsabilidade: o comprador é o substituto tributário, e a sua omissão em reter o imposto não apaga a obrigação. Ela a transforma em um passivo maior, com multa qualificada e juros.
O caso julgado pelo CARF em 2024 não é uma exceção. É a aplicação literal de regras que existem há décadas no ordenamento tributário brasileiro, aplicadas a qualquer operação do mesmo tipo — independentemente do valor do imóvel e da notoriedade das partes envolvidas.
Se você tem dúvidas sobre sua situação específica — seja como vendedor não-residente, seja como comprador — esse é o tipo de análise que pode evitar um passivo tributário significativo no futuro.
Felipe Martins é advogado com inscrição na OAB/SC (nº 49.476), especializado em direito tributário internacional e no atendimento a brasileiros no exterior. Atua nas áreas de planejamento fiscal internacional, residência fiscal, saída definitiva do Brasil e tributação de investimentos e patrimônio no exterior.
📩 Contato: advocaciafmartins@gmail.com
📖 E-book: “Saí do Brasil há mais de 6 anos e nunca fiz a saída fiscal — O que fazer agora?” 👉 https://go.hotmart.com/H105336572J?dp=1 | Cupom: FELIPE10 (válido até 31/05)
Disclaimer: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui assessoria jurídica individualizada. Para análise da sua situação específica, consulte um advogado especializado.